Tržište nekretnina ima svoj ciklični obrazac koji se sastoji iz četiri faze. To su faze oporavka, ekspanzije, hiper ponude i recesije. Razumevanje svake faze, asset menadžerima pruža jasan okvir za analitiku i procenu investicionih mogućnosti i potencijalnih rizika, što omogućava sigurnije investiranje i profitabilnost.
Faza ekspanzije (Expansion phase)
Tokom faze ekspanzije, tržište je u kontinuiranom usponu u smislu rastuće potražnje za prostorom.
Stopa popunjenosti je na visokom nivou (vacancy rate = stopa slobodnog prostora je na niskom nivou), a kirije su u stabilnom porastu do nivoa koji opravdavaju nove investicije izgradnje.
Ovo je povoljan period za razvoj ili obnovu nekretnina, jer je trenutna potražnja za prostorom visoka a cene neretko beleže rekordne stope. Jedan od strateških pravaca može biti investiranje u nedovršenu nekretninu. Nakon ulaganja u njen razvoj, nekretnina ima veću tržišnu vrednost što osigurava povrat uloženih investicija.
Faza hiper ponude (Hypersupply phase)
Usled ekspanzije gradnje u prethodnoj fazi, brojnih razvojnih projekata i plasmana velikog broja novih objekata, ponuda nadmašuje potražnju. Prezasićenje tržišta karakteriše povećan broj nekretnina na tržištu dostupnih za zakup, zbog čega dolazi do pada vrednosti nekretnina. Rast rente može ostati pozitivan ili stagnirati sa jasnim pokazateljima da će pad cena biti neminovan.
Postoji više investicionih smerova u ovoj fazi. Jedan od njih može biti zadržavanje nekretnine, dok ponovo ne bude najbolje vreme za prodaju. Drugi strateški potez može biti prodaja nekretnine pre daljeg opadanja njene vrednosti.
Faza recesije (Recession phase)
Kada se tržište nekretnina nalazi u ovoj fazi, znači da je ponuda u potpunosti premašila potražnju. Zbog toga dolazi do pada cena nekretnina, najčešće praćenim i opadanjem rente.
Ovo je idealna prilika za kupovinu nekretnine koja je predmet problematičnih plasmana. Ova investiciona strategija mora biti dobro promišljena, jasna i zasnovana na poslovnom planu koji bi garantovao investitoru povrat ulaganja tek u fazi oporavka ili ekspanzije.
Faza oporavka (Recovery phase)
Ovu fazu karakteriše postepeni porast cena nekretnina ali i dalje nešto manja stopa zakupa (occupancy rate = stopa zauzetosti prostora). Cene zakupa su na nivoima oko ili nešto ispod tržišne vrednosti, ne rastu, a novi projekti izgradnje komercijalnih nekretnina su slabije zastupljeni.
Zahvaljujući relativno niskim ulaganjima, investiranje u komercijalne nekretnine u ovom periodu je profitabilna strategija, posebno ukoliko se radi o objektu koji već ima značajan procenat zakupa. Međutim, povrat investicije dolazi u sledećem ciklusu kroz kapitalizaciju rasta zakupa – obnavljanjem postojećih ugovora i sklapanjem novih.
Zaključak
Poznavanje trenutnog stanja ekonomije i faze na tržištu nekretnina, daje asset menadžerima dragocen uvid za procenu vrednosti i pravog vremena za kupovinu. Ove faze diktiraju razlike u odnosima ponude i potražnje, što se odražava na stopu ulaganja i potencijalne rizike. Na osnovu toga, investitori prilagođavaju svoju strategiju, tako da profitiraju tokom svih pomenutih faza.
Asset menadžeri Marera Property Management kompanije poseduju ekspertizu i iskustvo u pronalaženju najpovoljnijih prilika za investiranje i kreiranje strategija za uvećanje vrednosti vaše imovine. Mi se prvenstveno fokusiramo na finansijski aspekt upravljanja sa ciljem da maksimiziramo povrat uloženih sredstava. Više informacija pročitajte ovde.
